窝趣创始人刘辉:长租公寓盈利难是误解

从2017年1月魔方公寓发行3.5亿元的ABS，到8月链家自如发行5亿元ABS、10月新派公寓和保利租赁住房发行类REITs，再到12月招商蛇口长租公寓发行CMBS⋯⋯随着住房租赁市场得到快速培育和发展，在金融领域，租赁住房资产证券化步伐明显加快，也给破解长租公寓盈利难题带来了更多的想象空间。

“REITs(不动产信托投资基金)一旦落实就意味着在长租公寓领域的资金问题能得到真正解决。”日前，窝趣创始人刘辉在接受《中国经营报》记者专访时表示，同时他指出随着资产证券化的提速，以及类REITs的成功发行，国内推行REILs有了现实性的尝试。

资产证券化提速

12月10日，北大光华REITs课题组推出的《中国租赁住房REITs市场发展研究》指出：“中国租赁住房REITs市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间，寻找适合的基础资产是关键。”

此前，有资深商业地产运营人士曾对记者表示，资产证券化的发展对于租赁型物业以及持有型物业而言，具有很大的帮助。不过他也指出，在资产证券化过程中，优质的资产是关键。

“我们国家以前在海外也做过所谓的REITs项目，但是海外的投资者都非常不看好，主因还是在产品设计发行完成后，机构在后续跟踪过程中发现，产品所谓的租金及现金流并不真实。因此真实且优质的资产很重要。”上述商业地产运营人士表示。

事实上，随着租赁市场的大力发展，品牌公寓运营商及开发商蜂拥而至，对于资产证券化的呼声也越来越高。据中国资产证券化分析网统计，2017年1~10月，类REITs累计发行已达12单。随着各个品牌公寓产品资产证券化发行成功，长租公寓市场利润率低、回报周期长的顾虑或将得以纾解。

“目前来看，链家和魔方资产证券化的规模还比较小，但也是整个租赁市场的先例，能不能代表未来趋势还不能断言。ABS解决的是中短期的问题，REITs才是长久之计。”刘辉表示。

尽管10月新派公寓和保利租赁住房发行类REITs，但在刘辉看来仍不是真正意义上的REITs，其指出目前租赁市场发展REITs主要存在两个问题，第一是目前整个市场租售比太低，主要在1%至2%之间，至少要做到4%以上才有机会，第二是税收问题，若能顺应国情进行一系列改革，真正的REITs就可能实现。

盈利难是误解

事实上，市场上持品牌公寓盈利难观点的人并不在少数。在刘辉看来，“盈利难是外界对于长租公寓领域的误解。”

“在我们看来，品牌公寓市场应该是赚钱的。”刘辉指出外界认为的盈利难主要在于品牌公寓前期的投入大，回本周期长。“2015年，窝趣开了第一家店，前期投入大量的资金进行系统开发，摸索整个项目的产品设计、运营模式，但在后期第二家第三家甚至更多的店开业运营时基本可以复制第一家店的模式，总部整个边际成本呈现递减趋势。”

在此基础上，窝趣盈利的另一个关键则是保证单店盈利，即是保证单店租金收入能覆盖该店当月运营成本。既避免了资金投入成无底洞，又由步入正轨的各个单店，带动整个公司的经营效益。刘辉坦言，窝趣从2015年发展至今，公司的财务状态直到2017年才由负转正。

对于窝趣而言，创立之初自带七天连锁酒店运营基因，因此在品牌公寓运营方面有自己独到的见解。“我们一直在做轻资产运营，窝趣90%的项目是加盟的轻资产项目，窝趣扮演着运营服务商的角色，同时窝趣亦希望搭建一个资源整合平台，只要你想做品牌公寓，通过窝趣这个平台可以获得房源、品牌、金融支持、后期运营等。”刘辉表示。

基于成熟的运营模式，窝趣单店盈利基本上已经步入正轨，因此也大胆地为加盟商提出保底计划，若前期测算的资金回报在预计的回报周期内未能实现，窝趣将补足给加盟商。

而对于开发商而言，除了通过收购物业发展公寓项目外，亦积极通过招拍挂的形式获取自持租赁地块，除了单纯的租金收入外，其亦关注未来项目土地增值部分。