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房地产税快来了、房贷收紧 2017房价终于要跌了?

2017-02-13 15:11
来源: 财讯中国

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  第一:日前,国务院出台《关于创新政府配置资源方式的指导意见》出台实施,其中明确提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。
 
  曾经被认为是降低房价的“利器”房地产税再次进入人们的视野。一时间,不少人开始着急了,2017年楼市难道是要变天了?
 
  第二:种种迹象表明,2017年的楼市金融环境或将不再宽松。一夜之间各城市都传来房贷收紧的消息,甚至有人担心今年要进入加息周期。
 
  2017年的房价真的要被看跌了?
 
  房产税和房地产税一样吗?
 
关于房产税和房地产税的讨论持续了很长时间,从2011年至今,每一次房价暴涨都会掀起房产税的大讨论。但讨论的多了,很多人连房产税和房地产税都混淆了。
  关于房产税和房地产税的讨论持续了很长时间,从2011年至今,每一次房价暴涨都会掀起房产税的大讨论。但讨论的多了,很多人连房产税和房地产税都混淆了。
  事实上,在我国的现行税制体系中,并没有房地产税这一税种,但有名称相近的“房产税”。
 
房产税开征于1986年,适用范围较窄,仅限于单位和个人的经营性房地产,对个人住房则实行免税,因此对百姓生活基本没有影响。
 
  而房地产税,则是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。简单一点说:“房地产税”包含了“房产税”,范围更大。
 
  从最直观的感受看,房地产税的征收增加了个人持有房屋的成本,无疑和百姓生活与利益息息相关,为此备受关注。另外值得注意的是,在近两年国家正式文件或相关主管部门的言论中,都是使用“房地产税”这个概念。“房产税”似乎已退居二线。
 
  ☆ 那么,房地产税在2017年是否全面推行呢?
 
  按照北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文的说法,本届人大任期到2017年底,因此,预计房地产税法最快将在2017年底前通过,慢的话可能会在2017年底提交审议,在下一届人大任期内通过。
 
  房地产税能否成降房价利器?
 
  房地产税作为最近一年大家讨论地最为激烈的话题。普遍都认为房地产税的出台有利于控制房价,这个深得民心的观点,让百姓对房地产税的期望也越来越高。
 
  ☆ 为什么普遍认为房地产税的出台有利于控制房价呢?
 
  我们通常对于房产税能够抑制房价上涨的解释是:有了房地产税,持有多套房的成本将大增,准备购买多套房子的投机者踯躅不前和已经拥有多套房的投机者仓皇抛售。这样一来,相当于增加了供应减少了需求,而一项商品供应量增加需求减少势必引发它降价。
 
  ☆ 那么,房地产税究竟能不能够抑制房价上涨呢?
 
  在这个问题上,新供给经济学研究院首任院长、首席经济学家贾康表示,如果说房产税跟房价没有关联,这个观点不成立,税负在住房的保有环节从无变有,会影响、引导方方面面有关主体的经济行为及选择,进而影响房价。贾康指出,房地产税必须和土地制度、住房制度、投融资制度一起综合考虑。所以不能说房地产税这一因素决定了房价。
 
  而且,从经济学的角度来说,影响商品的价格只有两个根本因素:
 
  一是供求关系;二是货币供应。
 
  所谓供求关系,即某项商品需求多而供应少,则价格必定上涨;需求少而供应多,则价格必定下跌。所谓货币供应,即印了过多钞票的时候,钞票就不值钱,也就是通常所说的通货膨胀,这个时候所有的商品都会不同程度地价格上涨。
 
  ☆ 那么,开征房地产税,是影响供求关系还是影响货币供应呢?
 
  不用说,肯定不是货币供应,因为能够影响货币供应的,其实只有央行的印钞机。
 
  ☆ 那房地产税真的能够象人们所期望那样,能够改变整个商品房市场的供求关系吗?
 
  答案显然是不能,因为新房、二手房和租房三大块构成了整体房地产市场。在房产刚性需求占据市场主导的今天,由于房地产税的征收而可能释放出来的一点存量房产,真的不足以起到降低房价的作用。
 
  信贷环境收紧,如何影响楼市?
 
  种种迹象表明,2017年的楼市金融环境或将不再宽松。鸡年伊始,央行就动作频频,连续上调“麻辣粉”(MLF)/“酸辣粉”(SLF)的利率,一夜之间各城市都传来房贷收紧的消息,甚至有人担心今年要进入加息周期。
 
  北京更是宣布,2月8日起,二套房贷按揭期限从最长30年,缩短到最长25年。以100万本额等息贷款为例,25年贷款比30年贷款每月多还466元。不少人担心所在城市会仿效北京这一做法。
 
  ☆ 信贷环境的变化,将对2017年楼市走势产生什么影响?
 
  业界普遍认为,缩减房贷优惠、缩短房贷年限等,都不是对房地产市场的“打击”。但长期来看,房价并不乐观,甚至有业内人士认为,如果认房又认贷,成交量还将有20%以上的跌幅空间。
 
  ☆ 央行并非主动打压楼市
 
  中泰证券首席经济学家、研究所所长李迅雷认为,今年的政策核心要点是守住两条底线,一是稳增长,二是防风险。连续加息会导致资产泡沫的破灭,从而触发系统性风险,所以,中央经济工作会议也只是提“去杠杆”,没有提“去泡沫”。所以目前利率政策的重心,肯定放在去杠杆上。但为了兼顾稳定增长,必然不会下手太狠。所以此次央行上调MLF、SLF利率,并不意味着对房产行业的“打击”。
 
  经济学家马光远认为,春节期间,各地楼市遇冷是预料之中的,但这和央行的政策调整没有太大关系,而是房地产市场自身在经历2016年的疯狂上涨后的自然调整。不要误读2017年的房地产政策,严控只是针对投资投机,在不确定性加大的情况下,我们没有任何本钱主动打压楼市。
 
  2017年,房价会下降吗?
 
  ☆ 多地政府将稳控房价作为调控目标
  2016年,全国多个城市房价出现快速上涨,随后而来的便是多地出台楼市调控政策,在中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位下,多地政府工作报告中明确将稳控房价作为调控目标。
 
  北京、上海、深圳等一线城市和南京、合肥等二线城市近期都曾表态,要控制房价过快上涨,维护楼市健康稳定。
 
  比如,北京市副市长陈刚表示,2017年北京市楼市调控目标是保持平稳健康发展,房价环比不增长;
 
  深圳市则坚持综合运用金融、土地、投资等手段,有效降低高房价对实体经济的“挤压”影响;
 
  南京市市长缪瑞林也表示,通过落实稳控房价措施,扩大供地规模,加强市场监管,稳定市场预期,保持房地产市场平稳健康发展。
 
  市场预期2017年楼市调控将不断加码,业内普遍表示,未来中国热点城市房地产市场持续收紧将是大概率事件。
 
  经梳理发现,目前,北京、广州、重庆、青岛、杭州、大连、珠海、天津等城市房贷政策相继收紧,北京、广州、青岛、大连、珠海等城市首套房的利率全面或部分调整为9折,其中,杭州部分银行首套房利率已提升至95折,重庆首套房贷利率由8.5折利率优惠改为基准利率。
 
  未来随着随着调控力度的加大,楼市的监管将会更加严格,预计今年楼市或出现持续降温和房价回落。
 
  ☆ 专家看跌2017房价?
 
  长期来看,李迅雷表示对房价并不乐观,原因有二:
 
  第一,房地产开发投资增速回落,估计2017年为负增长。去年一、二线城市房地产火爆的原因是居民购房加杠杆,而由于基数过高,估计今年会负增长;
 
  第二,中央经济工作会议对房价提出了严厉的批评,提出“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的"的定位。今年房价会较为平稳或者略有下跌,因为各地都把控制房地产价格的上涨作为一个非常重要的目标,会严格控制房价上涨,会处于‘稳中求进’的总基调格局中。
 
  中原地产首席分析师张大伟认为,信贷是决定短期房价的最关键因素,目前看信贷收紧趋势下,短期房价调控压力大,“虽然这一政策波动与认房又认贷、提高首付、减少优惠相比影响小很多,但是趋势对房地产依然有明显影响。”张大伟表示,如果认房又认贷,可以预期的是,成交量还将有20%以上的跌幅空间,而房价的跌幅甚至会接近2014年。
 
  易居研究院副院长杨红旭分析,近期政府只管制一手房定价,而不干预二手房交易。“据此,基本上可能判定,本轮短周期,上海房价涨到头了,2017年将以下跌为主基调,部分时段盘整”。
 
  深圳中原研究院认为,受双重压力影响,今年楼市仍会面临较大压力。2017年新房市场成交量可能随供应增加有所回升,但二手房成交不乐观,整体价格已步入调整期,今年楼市将以震荡波动为主。该负责人同时指出,央行收紧货币政策的影响将会渐显,节后投资需求应有所收敛,并会在一定程度上抑制节后楼市成交量回升。
 
  ☆ 业内对广州房价谨慎乐观
 
  在广州,业内人士对2017年楼市仍然相对乐观。
 
  原因有二:
 
  在几个一线城市中,此前广州房价相对没那么疯狂;
 
  目前广州全市一手房的去化率不足半年,处于“不愁卖”的状况。虽然也多少会受到信贷收紧的影响,但广州房价仍是稳中有升的趋势。
 
  合富房地产研究院顾问黎文江认为,广州2017年商品住宅均价上升10%是合理升幅,原因在于这是与广州GDP升幅、人均收入升幅相近匹配的。并且土地成本和人力成本等均已上升,如果房价不升,就没有利润了。
 
  中原地产项目部总经理黄韬认为,今年广州楼市成交量将有所降低,回归2015年的水平,价格保持相对稳定,预计涨幅在5%左右,因为政府会继续调控,开发商不能提价太多。
 
  方圆地产首席分析师邓浩志则认为,广州楼市今年还是会保持补涨的趋势,与全国其他城市不同,预计有10%-15%的涨幅,上涨最明显的区域是增城和从化,因为这两个区域都不限购。

[责任编辑:cxnews] 标签:零售价格 批发价 柴油

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